如何破解物业消防维修难题?

如何降低消防报警主机维修成本？

如何加快消防主机维修进度？

如何降低消防系统管控风险？

新出台的消防检测维保资质规定，

将对物业消防维保带来怎样的影响？

广州绿灿智能科技有限公司总工程师程晋乐先生，作为国内消防主机芯片级顶尖维修专家，在消防维保行业拥有较高的知名度，他将根据多年实战维修解密经验为大家抽丝剥茧、答疑解惑，360度权威解读。

 

近年来，随着高层、超高层住宅建设规模的不断扩大，以及商住混合型住宅的增多，住宅小区消防管控要求也越来越高，行业消防主管部门亦加大对辖区内消防系统巡查频次和处罚力度。物业老小区的消防系统因常年缺乏专业单位规范接续保养，消防设施因腐蚀、装修异动、业态调整等原因正逐步老化，很多住宅项目的消防设施都已经处于瘫痪或半瘫痪状态。据广州绿灿智能科技有限公司消防主机总工程晋乐了解，如今市场上很多住宅项目消防设施都需要进行大中修，面临整个消防系统更新改造。

 

按照通常的逻辑分析，该现状应该是物业管理企业的买方市场，应该有众多的消防维保企业愿意或者是主动竞争参与消防维修的投标，但是现状并非如此。实际运作中，不少的物业服务企业都在慨叹：“住宅项目前期消防设计施工消防单位打破脑袋争着做，而如今消防火灾报警控制器主机的维修却成了烫手的山芋无人接单”（含消防主机电路板芯片级维修、消防编程调试、数据拯救还原、消防密码重置）困难重重且无人问津。

                      广州绿灿为佛山南海地税稽核局北大青鸟11S消防主机维修

 

时下，广州市场几千家消防维保公司中，能够愿意接手物业老小区消防主机电路板维修工程的并不多，且少之又少。程晋乐总工接触的万科、中海、星河湾、天力、龙湖等多家知名集团物业旗下多个小区项目，发现小区是超高层、分期开发的老物业小区占据较大的比例，消防系统因历史因素瘫痪多年。虽然面临区消防火科、街道居委限期整改，他们也想尽快维修到位，以保证业主的生命财产安全。遗憾的是，虽然找了广州多家消防维保单位最终无功而返，要么维保公司报价远超出市场价不如更换新系统，让人无法接受；要么消防维保公司称物业维修款需要走大修基金流程回款周期太长，直接表示不感兴趣。

面对物业主动伸出的消防主机维修“橄榄枝”，为何众多消防维保企业却消极对待呢？到底是什么原因造成消防维修有业务市场却无人愿意‘抢'这一块蛋糕呢？

 

带着这些疑问，我们通过消防维保行业内部人士引荐，辗转有幸结识行业消防主机维修专家—程晋乐。程总工向我们讲述了消防维保行业其中的“反常”，不为人知的行业“惊天”秘密。

 

消防从业门槛低 技术人员素质差；

 

程晋乐称，物业住宅小区的消防主机芯片级维修，属于消防系统核心技术特种维修类业务，目前在国内专业维修消防主机电路板、数据拯救还原、系统密码重置的除原厂家外，虽然维保单位几万家、但是能够胜任解决该类业务维修的单位屈指可数。国内外消防品牌众多、型号各一、分布在全国各地的消防经销办事处、代理商，均不具备消防主机电路板芯片级维修。出现故障只能返厂维修、或更换。这就造成了消防备件价格虚高、维修周期长、消防管理风险大畸形局面。

 

行业消防维保单位众多，其中市场上90%以上维保单位都是挂靠，更有甚者同一个单位挂靠多家消防施工企业。彼此之间相互围标“关照”、心照不宣。这是整个消防维保行业的“潜规则”。

                                 市场上消防值班人员上岗证--建（构）筑物消防员

 

                      消防维保人员必备证件—电工安装维修证

消防维保入行门槛低，注定消防维保行业鱼目混珠、业务技能参差不齐、有的维保人员连个《电工证》都没有、万用表不会使用。据程晋乐介绍，他从事商物业工程20余年，先后担任重庆新龙湖物业商业物业部总工、广东城建物业工程负责人、广东创鸿商业发展公司工程负责人，负责集团旗下多个地区物业项目消防维保质量品质稽核，参与对消防外委维保企业办公场地、技术力量实地考察，发现市场上居然没有一家消防维保单位设置单独的消防设施维修工作室，甚至连简单的消防报警主机测试平台都没有。现场很多消防维保人员连基本的欧姆定律都不懂，电流、电压、频率、电阻表达公式不知道如何换算？何谈消防线路故障查找呢？

 

试想一个消防维保企业，连一个基本的培训室、维修间都没有，又如何保障物业消防设施的完好、安全运行呢？一个连电工证都没有、万用表不会使用的维保从业人员，又如何为消防设施提供高质量精准故障排除的维保服务呢？一个不具备基本的电工、电子电路维保人员又如何面对消防报警主机电路板维修呢？

 

消防系统遗留工程往往是沉积多年的消防毛病，由于长期带病运行，好多毛病一时难以查清。而且小区的消防因为相对于商业楼来说，小区面积大、管网跨度长、管线复杂密布、装修改动大、隐蔽工程多。这种情况下，消防的管网渗漏、联动不灵、烟感失灵、报警损坏等情况较为复杂，查勘起来费时费力，有时候为了一个渗漏点往往查多少天也无法找到漏点、如果租赁自来水公司专业检漏设备费用更是惊人。现在消防维保人员工资高，至少也要200元/天，而消防系统维修工程用工量是大包干。如果查漏耗时过多，极易造成经济亏损。程晋乐接着说，他们就施工广州珠江新城利雅湾物业项目老赋安AFN5050消防主机工程，本来以为原工程周期是1周时间，但就是因老产品现场地址编码表缺失且无对应消防编码平面图，导致查询一个探测器报警点就耗费2个人工、200多个故障点按此进度最后不但没钱赚甚至严重亏损，幸亏最后找到原停产消防编码器“神器”，1天就可以读、写码100多个故障点位、2天时间全面掌握故障点全部地址码、重码等关键信息，为加快施工进度、降低人力成本，立下了“汗马功劳”。

 

操作周期长，占用资金多；

 

很多物业公司基本没有专项维修资金，而是依靠提取《广州市物业专项维修资金管理办法》来维修的，在维修立项前，因为要履行一系列的手续，比如需要第三方检测查勘、业委会审批、双三分之二业主通过、街道防火科、街道居委会备案、三家或以上多家报价、小区公示、房管局审计等等过程，这一漫长过程往往受到不确定因素的影响较多，容易在此间形成时间的拖长，按照一般的消防工程维修来说，时间跨度往往达到3-6个月以上、甚至一年。这样一来，维修上所耗费的周期，维修中所占用的资金量就比较大，稍有不甚，往往容易造成资金积压，承包工程窝工、工程结算周期长、沟通成本大，吃力不讨好。

 

设备太老化，保修矛盾多；

 

对于消防维修工程来说，好多的维修并不是一次性能够全部完成的，消防维修除消防主机外、还涉及到消防水系统、防火卷帘、排烟风机等等。往往是在施工期间维修好，消防水系统不渗漏，各系统表面上运行正常了，但因这些消防设备已经长时间运行，各种配件已经处于临界不稳定状态，有时往往这里刚一结束维修任务，下一个故障问题又产生了。客观上，这些新增的故障点并不包括在原有的维修报价中，需要物业公司额外支付相应费用。但是由于物业管理处刚刚立项报价审核通过，尚未办理结算，物业公司不可能承担额外新增维修费用，所以消防维保承修单位要么忍气吞声、要么与物业发生争议不欢而散，严重者，对原消防主机系统进行密码修改、数据调整等“隐蔽性操作”。

同时，维修工程通常需要免费保修1年以上，该期间内极易出现消防主机故障、再次消防水系统渗漏、阀门损坏，维保公司不得不再次派人维修，耗时耗料又会出现严重的不确定因素（如：原物业领导班子调整、验收、结算经办人离职）、会造成结算后新争议、二次经营亏损。据程先生说，他们曾了解行业多家单位接这类工程时原来结算时还是赚钱的，但是等到保修期满却出现了亏损，风险比较大，维权成本高。

 

据业内有关人士介绍，消防火灾报警控制器的维修难，已经成为物业公司运作中的一大风险，现在消防法规越来越健全，区、街道消防队的检查频次和要求越来越高，消防管理的风险也急剧加大，消防管控也成为物业项目经理首要安全管理目标、出现消防安全事故，一票否决出局、年终奖别想拿一分。风险大于利润，让物业公司项目负责人为此提心吊胆、谈“消”色变。

 

如何破解住宅小区消防维修难题？如何来保证业主居住中的消防安全？

 

程晋乐认为，有关方面应该共同努力，鼓励物业公司和维保单位共同做好消防维修和管理工作。

一、物管要树立以“护”为主的消防管理思路。消防系统是一个完善的系统性工程，特别是现在的消防系统，具有高度的智能化，在日常管理中，物管企业应加强维护和管理，树立以“护”为主的思想，以科学规范保养周期为基础，延长火灾报警控制器消防主机系统的使用寿命。一旦出现问题要立即组织维修，及时排除消防运行中的小问题，避免出现破坏式使用，勿等到主机瘫痪才想到维修。

程晋乐说，消防火灾报警控制器的维修，是一项含金量较高的核心技术服务，不仅需要装备精良的专业检测工具、同时技术工程师必须熟悉工控嵌入式ARM、WINCE内核程序、单片机编程反译操作。操作前严格按照消防主机安全操作规范，首先对消防报警主机原系统数据进行完整备份，操作中还需要做好防静电的防护、修复完毕还要通电做老化稳定性测试，确保所修消防电路板、液晶显示屏、数据拯救还原一气呵成、万无一失。他说公司成立2年来，经他手每年维修的国内外消防主机电路板上千块、数据拯救500起。

二、行业部门要加强消防维修的引导和协调。消防维修工程虽然是一个市场行为，但某种程度上是一个全社会关注的公益性事业，毕竟关系到公众生命财产安全，消防安全猛于虎。假如在这方面出现无人愿修、无人肯修、无人能修的局面，对于行业住宅小区、企事业单位的消防将会是较大的隐患与遗憾。总不能因为消防报警控制器主机系统的某块电路板、电子元器件出现局部故障、或者厂家备件停产、软硬件不兼容为由，就关闭了物业老小区消防主机维修大门，迫使物业对整个消防系统全面升级改造，让物业透支业委会、业主的信任，造成物业管理成本上升，客户满意度下降。既挫伤了物管的服务积极性，又增加了全社会的负担，毕竟一个系统升级改造，往往涉及到几十万的工程费用，需要立项、审批、招投标、施工、竣工结算、消防验收，过程漫长心力交瘁，增加了物业该期间的管理风险。

 

程晋乐认为，行业消防主管部门根据2017年6月1日消防部署机制，应加强对消防检测、维保资质单位审批把关、尤其重点关注消防注册工程师挂证不挂章；异地“注册消防工程师”证照挂靠；社保与消防工程师非同一单位监督稽核；建立消防工程师挂靠“黑名单”机制，发现证、人、社保不是同一单位主体的注册消防工程师个人，列为失信黑名单；消防检测、维保企业出现雇佣挂靠、弄虚作假行为一律社会新闻媒体、行业主管门户网站曝光公示，经济处罚、取消检测维保资质；加强对消防维保准入人员门槛强化管理，所有消防维保人员必须持有消防从业资格上岗证、电工安装维修IC操作证“二证”。因为消防构筑员上岗证只能用于消防监控中心菜单操作，无法从事消防维保现场故障线路电气设备诊断、熟悉强弱电安全规程、掌握万用表、钳形电流表等仪表使用。

 

消防检测单位甄选 注重维保技术实力；

 

2017年4月12日，广东省公安厅消防局向社会发布关于征求《广东省公安厅依法开展消防设施维护保养检测技术服务工作的通知（征求意见稿）》。通知中要求广东省各地级以上公安局、顺德区消防局做好：1、开展消防验收、竣工验收消防备案前的消防设施检测，把消防检测列为验收前置条件；2、开展消防安全重点单位消防设施维护保养、年度检测；3、认真核查检测机构的资质条件，除厅消防局核发的资质外，其它证书均不作为消防设施维护保养检测有效资质凭证。

据悉，此意见稿通过后拟于2017年6月1号后颁布试行，新出台后的消防检测维保资质管理法规，将会给整个广东省内消防检测维保行业带来“震荡”。过去凭借消防施工、设计的资质证书单位，一旦过了消防施工质保期限后不能利用原资质继续承接消防检测维保业务。消防设计施工与消防检测维保资质证书走两条路线互不影响。这样的结果会导致整个消防检测维保行业重新“洗牌”。大鱼吃小鱼，小鱼吃麻虾，竞争呈现白热化。洗牌的结果会导致挂靠其它消防检测单位的经营成本增加，增加的成本可能会转嫁到物业公司，对物业老小区消防维保带来维保费上涨。

在新常态下，物业公司在进行消防检测维保招标控制成本时，不仅要关注消防维保投标单位是否具备政府规定新版资质证书、工程案例、服务网点，还要重点关注消防检测公司是否具有消防报警主机预留停产备件、是否设有消防主机板维修工作室、实地考察是否具有消防报警主机电路板维修能力、消防检测维保人员是否同时具备《建（构）筑物消防员》、《IC卡电工证》双证上岗。通过资质、技术实力等综合考察甄选最佳合作消防维保单位。

非政府重点关注的物业老小区消防设施，物业也可内部筹建消防维保队伍，从而加快维保进度，降低企业运营成本。出现消防报警主机故障时或求购停产稀缺备件时，可向广州绿灿智能科技有限公司专家团队联系，能够解决国内外26个品牌消防主机芯片级技术难题，他们拥有厂家内部调试软件、对原消防报警主机数据备份、编程、数据拯救还原、上传下载、密码重置核心技术，会根据故障类型提供完美技术方案。技术实力雄厚、维修价格透明、超长质保期，提供远程技术安装调试技术服务。

 

建议行业主管部门从维护全社会切身利益出发，鼓励企事业单位、物业服务企业自行成立内部消防维保队伍、负责辖区内非政府重点关注住宅、厂房项目消防维保。不仅降低物业消防维保支出成本，同时也强化了物业消防管理主体单位责任，同时，要求由第三方消防检测公司每年对物业自行维保的项目进行专业检测。发现问题敦促物业限期整改，对于逾期不整改的物业可予经济与行政处罚。 

要求物业服务企业负责人，建立健全消防管理制度及应急处理机制，明确消防主机操作人、项目消防责任人管理责任，各司其职。应全力做好小区消防维保档案建立、定期做好消防主机数据备份，保障消防系统安全可靠运行，让全体业主居住得安全、舒适、省心。

 

专家介绍：

程晋乐

河南信阳固始人。本科学历，电气工程及其自动化专业 ，毕业于华中科技大学，拥有电气工程师、计算机网络工程师、计算机硬件维修与数据恢复工程师、维修电工高级技师（国家一级）、智能化弱电工程师

工作履历：广州绿灿智能科技有限公司技术总工、重庆新龙湖物业商业物业部总工程师、广东创鸿商业发展公司工程总监、广州城建物业管理有限公司工程负责人。

行业受聘：重庆金尚商业顾问公司、广东省人事与社会保障厅专家考评员。

业务特长：23年商物业工程设备实战管理经验，精通机电控制电路设计、数字模拟电路设计维修、单片机、ARM调试维修；15年国内外消防火灾报警主机电路板芯片级维修；工控液晶显示、触摸屏维修；注册码、密码重置；同时也是维修日立电梯主板、日立电梯变频器、三菱电梯主板等资深人士。

擅长领域：消防主机主板、消防回路板、总线盘、专线盘、电源盒维修 ；

                消防主机系统解密、系统故障  通讯故障、消防数据拯救恢复。

人生格言：人无远虑，必有近忧，专心、专注、专业，打造工匠精神。

 

 

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